築20年以上の固定資産税はどこまで下がるか：建物と土地は別々に考える

固定資産税のしくみ

固定資産税は、毎年1月1日の時点の所有者に、土地と建物それぞれの評価額をもとにかかる市町村の税金です。標準税率は1.4%で、評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）（出典：総務省）。地域によっては、さらに都市計画税（上限0.3%）がかかります（出典：国土交通省）。

固定資産税 ＝ 土地の分 ＋ 建物の分（それぞれ 課税のもとになる額 × 1.4%）

土地と建物では、評価の決まり方がまったく違います。

建物：築年数で下がるが、2割ほどで止まる

建物の評価は、同じ建物をいま建て直したらいくらかかるか（再建築価格）をもとに、古くなった分を差し引いて決まります（出典：総務省 自治税務局資産評価室）。木造の住宅では、差し引いた後の評価は新築時相当の0.20（2割）で下げ止まります（出典：総務省 自治税務局資産評価室）。

2割に達するまでの年数は、建物の区分（1㎡あたりの評点数）によって15年・20年・25年・35年のいずれかです（出典：総務省 自治税務局資産評価室）。築20年以上の木造住宅でも、まだ下がっている途中の家もあれば、すでに下げ止まった家もあります。

土地：築年数では下がらない

土地の評価は地価をもとにしていて、宅地は地価公示価格等の7割を目安に評価されます（出典：総務省）。建物がどれだけ古くなっても、土地の評価は変わりません。地価が上がれば上がり、下がれば下がります。

住宅が建っている土地は税金が軽くなります。住宅1戸あたり200㎡以下の部分は、課税のもとになる額が6分の1になります（出典：総務省）。都市計画税では3分の1です（出典：国土交通省）。この特例は家が建っているからこそ受けられるため、建物の古さとは関係なく続きます。

築20年以上でも下がりにくい場合

• すでに下げ止まっている：2割に達した後は、何年たっても建物の評価はそれ以上下がりません。
• 建築費が上がっている：評価替えのたびに、建て直す費用の変化（建築物価）も反映されます。物価が上がる時期は、古くなった分の下がり方が打ち消されることがあります。その場合でも、評価額は前年度より上がらず、前年度の額に据え置かれます（出典：総務省 自治税務局資産評価室）。
• 土地の分が大きい：地価の高い場所や、広い土地では、建物の分が小さくなっても土地の分が残ります。

計算の仕方（仮の数字）

この例では建物の分は5分の1になりますが、土地の分の7,000円は変わりません。土地の評価がもっと高い場所では、合計に占める土地の分が大きくなり、築年数による「安さ」は小さくなります。都市計画税がかかる地域では、これに加算されます。

買う前に税額を確かめる方法

1. 売主に納税通知書を見せてもらう：毎年届く固定資産税の納税通知書と課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額と税額が書かれています。
2. 市区町村の窓口で確かめる：評価額の証明書の取り方や、閲覧できる人の範囲は市区町村に確認します。
3. 買った後の年数も考える：建物がまだ下がっている途中なら、今後数年の税額の動きも聞いておきます。

買うときにかかる税金（登録免許税・不動産取得税など）は、1,000万円で終の棲家は買えるかで整理しています。