空き家を終の棲家にする：空き家バンクの探し方と確認点

空き家バンクの探し方

1. 全国版で、地域の見当をつける

自治体ごとの空き家情報は、「全国版空き家・空き地バンク」でまとめて検索できます。国土交通省の事業で、民間の2社（LIFULL・アットホーム）が運営しています（出典：国土交通省）。まずは住んでもよい地域の物件を、価格と築年数、建物の広さで眺めます。

2. 住みたい市区町村の空き家バンクを見る

全国版に載っていない物件や、詳しい情報は、市区町村のホームページの「空き家バンク」に載っていることがあります。利用者の登録が必要な自治体や、移住の相談窓口と一緒になっている自治体もあります。

3. 窓口に問い合わせて、現地を見る

見学の申し込みや売主とのやりとりの方法は、自治体によって違います。不動産会社が仲介に入る場合は、仲介手数料がかかります。耐震診断や改修に補助がある自治体もあるので、同じ窓口で聞いておきます。

安さの裏にある5つの確認点

1. 耐震（1981年の新耐震基準以降か）

まず、建てられたのが昭和56年（1981年）6月以降かを確かめます。それより前に建てられた木造住宅は、耐震診断と、必要なら耐震改修が勧められています（出典：国土交通省）。

2. 水回り

浴室・トイレ・台所・給湯器・配管は、長く使われていない家ほど傷みが見えにくい部分です。水を出して、においや水漏れ、排水の流れを確かめます。下水ではなく浄化槽や、水道ではなく井戸の家もあるので、どちらかも聞いておきます。

3. 断熱

古い家は冬に寒く、暖房費がかさみます。部屋ごとの温度差は体への負担にもなります。窓が1枚ガラスか、床下や天井に断熱材が入っているかを確かめます。

4. バリアフリー改修の費用

玄関や浴室の段差、廊下の幅、手すりを付けられる壁か。改修の費用は家ごとに大きく違うため、このサイトでは相場の数字を載せていません。購入を決める前に、改修の見積もりを取ります。

5. 立地（徒歩圏の店・病院・薬局）

空き家は郊外や山あいにも多く、物件の安さと引きかえに、車がないと暮らせない場所であることがあります。スーパー・総合病院・薬局まで、実際に歩いて何分かかるかを確かめます。地域の選び方は終の棲家はどこに住むかにまとめています。

空き家ならではの注意

• 登記の名義：亡くなった人の名義のままの空き家もあります。2024年4月1日から相続登記が義務になり、それより前の相続も対象です（出典：法務省）。売主が名義を変えられる状態か、仲介する人に確かめます。
• 残っている家財：家具や生活用品が残ったままの家もあります。誰が片づけるか、費用を誰が持つかを契約の前に決めます。
• インフラ：浄化槽・井戸・プロパンガスなど、設備の維持費と点検の手間も聞いておきます。

総額で考える

総額 ＝ 物件価格 ＋ 諸費用（仲介手数料・登記・税金など）＋ リフォーム費

800万円以下の物件では、仲介手数料の上限が税込33万円まで認められる特例があります（出典：国土交通省）。物件価格が安いほど、価格に対する仲介手数料の割合は大きくなります。

買った後も、固定資産税・火災保険・修繕費が毎年かかります。古い家だから税金が安いとは限りません（築20年以上の固定資産税）。諸費用の内訳と計算は、1,000万円で終の棲家は買えるかで整理しています。

5つのものさしで見ると

1. 総額

物件価格は低くても、改修費しだいで総額は大きく変わります。見積もりを取るまで「安い」とは言えません。

2. 年間の固定費

固定資産税・火災保険に加え、古い家ほど修繕費の積み立てを多めに見込みます。

3. 徒歩で生活できるか

空き家選びでいちばん差が出るところです。地図だけでなく、現地で歩いて確かめます。

4. バリアフリーにしやすいか

古い家は段差が多く、改修が前提になりやすい点を見込みます。

5. 災害と雪

ハザードマップで浸水・土砂災害の想定を確かめます。雪の多い地域の空き家は、屋根や雨どいの傷みも見ます。

考え方の例：運営者の場合

サイト全体の基準ではなく、最初の調査ケースとして運営者の条件を当てはめた例です。

• 予算は総額1,000万円以内なので、空き家は有力な候補になる
• ただし、スーパー・総合病院・薬局が徒歩圏にない物件は、安くても外す
• 1981年6月より前の建物は、耐震改修の見積もりを取ってから考える
• 購入は7〜8年後なので、今は物件ではなく、空き家バンクのある地域の見当をつける段階

見学のときに確かめることは、終の棲家のチェックリストにまとめています。